Убедитесь, что организация, продающая актив, правильно зарегистрирована и уполномочена. Вам понадобятся свидетельство о хорошей репутации, операционные соглашения и резолюция, подтверждающая полномочия лиц, подписавших договор. Для юридических лиц эти документы должны быть актуальными и, при необходимости, нотариально заверенными.
Предоставьте полные копии всех договоров аренды, поправок и сопутствующей корреспонденции. Каждый договор аренды должен быть проверен на предмет наличия пунктов о переуступке прав, требований об отступном и положений о неисполнении обязательств. Необходимо включить контактную информацию арендаторов и историю платежей. Для недвижимости с несколькими жильцами обязательным условием является предоставление списка арендной платы с подробными цифрами.
Представьте титульное обязательство от надежного андеррайтера, а также все сервитуты, ограничения и обременения. Приложите недавнее межевание с указанием границ, улучшений и отступов. Если участок проходил экологическую экспертизу, необходимо предоставить информацию об этих отчетах.
Соберите счета за коммунальные услуги, налоговые декларации, декларации о страховании и договоры на техническое обслуживание за последние 12-24 месяца. Для подтверждения доходов предоставьте отчеты о проделанной работе, сводки о прибылях и убытках, а также банковские выписки, подтверждающие внесение арендной платы. Этот финансовый пакет должен соответствовать заявлениям о коммерческой недвижимости.
Убедитесь, что в пакет включены документы о соблюдении зонирования, сертификаты на право владения и разрешения на проведение работ по благоустройству. Любые нарушения или судебные споры должны быть раскрыты в письменном виде. Без полной прозрачности адвокат покупателя может отложить или приостановить закрытие сделки до тех пор, пока не будут раскрыты все сведения.
Контрольный список юридических документов, которые необходимо собрать продавцу
Начните со сбора всех свидетельств о праве собственности и регистрационных выписок, связанных с активом. Убедитесь, что право собственности чистое, без нерешенных залогов и судебных разбирательств. Убедитесь, что все документы компании, включая свидетельство о регистрации, операционное соглашение и корпоративные резолюции, одобряющие продажу, доступны и актуальны.
Проверка юридического лица
Подтвердите юридическую состоятельность организации, владеющей правом собственности. Часто требуется сторонний сертификат о надлежащем статусе от соответствующего государственного органа. Для компаний с ограниченной ответственностью и корпораций включите в документ устав или корпорацию, а также подзаконные акты или операционные соглашения.
Договорные обязательства и права третьих лиц
Соберите все договоры аренды, контракты на оказание услуг и соглашения с поставщиками, связанные с имуществом. Проверьте их на предмет возможности передачи и наличия необходимых согласий. Уведомите арендаторов и поставщиков услуг в соответствии с установленными законом сроками уведомления, если это применимо.
Организуйте все файлы в защищенной виртуальной комнате данных. Предоставляйте доступ только уполномоченным лицам после подписания соглашения о конфиденциальности. Вести историю изменений для всех загруженных материалов.
Контрольный список юридических документов, требуемых от продавца (корпорации или ООО)
Получите сертификат хорошего состояния, выданный в течение последних 30 дней юрисдикцией образования, чтобы подтвердить юридический статус корпорации.
Запросите заверенную копию учредительных документов или свидетельства о создании, включая все поправки, поданные государственному секретарю.
Приложите полностью оформленное операционное соглашение или устав, отражающий текущую структуру управления и полномочия на передачу прав собственности.
Приложите резолюцию совета директоров или членов правления, одобряющую продажу, подписанную и датированную уполномоченными лицами.
Соберите список действующих должностных лиц или членов совета директоров, включая имена и должности, соответствующие тем, которые указаны в резолюции.
Предоставьте форму W-9 IRS, заполненную на имя корпоративного продавца и отражающую точную информацию об идентификации налогоплательщика.
Приложите копию оформленного договора купли-продажи со всеми графиками и приложениями, подписанную уполномоченным лицом организации.
Обеспечьте доставку любых писем об освобождении от залога, заявлений о погашении или субординационных соглашений, относящихся к объекту актива.
Включите право собственности на имущество или акт, отражающий законное владение организацией и соответствующий названию организации в корпоративных документах.
Предоставьте все необходимые согласия или одобрения от третьих сторон, как указано в организационных документах организации или соответствующих контрактах.
Составление свидетельств о праве собственности и проверка владения
Подтвердите законного владельца актива, собрав заверенные документы о праве собственности, зарегистрированные в соответствующем окружном или муниципальном управлении. Для юридических лиц приложите выданные штатом сертификаты о хорошей репутации и учредительные документы, такие как устав или операционное соглашение, четко указывающие на право распоряжаться активом.
Контрольный список для продавцов
Включите последний полис титульного страхования, предыдущие зарегистрированные акты и любые поправки. Приложите выписку о налогах на недвижимость, отражающую правильное юридическое описание. Убедитесь, что цепочка правового титула чиста, — прежде чем приступать к продаже, устраните залоги, судебные решения или обременения.
Требования для юридических лиц
Для корпоративных или партнерских продавцов предоставьте постановление или письменное согласие, разрешающее сделку, подписанное соответствующими должностными лицами или членами правления. Приложите удостоверение личности уполномоченных лиц и доверенность, если это применимо. Все записи должны соответствовать зарегистрированному правообладателю.
Подготовьте сертификаты зонирования, разрешения на использование земли, а также любые зарегистрированные сервитуты или пакты, которые влияют на права собственности. Они помогут подтвердить законное использование и любые претензии третьих лиц или ограничения, связанные с участком.
Что включить в пакет финансовых отчетов по недвижимости
Включите аудированные или профессионально проверенные отчеты о прибылях и убытках, охватывающие как минимум три последних финансовых года. Если за этот период актив сменил владельца или подвергся значительной реконструкции, укажите точные даты этих событий и их влияние на денежный поток.
Отчеты о прибылях и убытках
Каждый отчет о прибылях и убытках должен отражать валовой доход от аренды, потери от вакантных площадей, операционные расходы с разбивкой по категориям (ремонт, коммунальные услуги, плата за управление, налоги, страхование) и чистый операционный доход (NOI). Не опускайте нерегулярные, но повторяющиеся расходы, такие как обслуживание систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или услуги охраны.
Вспомогательная документация
Приложите актуальный список арендной платы с указанием сроков аренды, имен арендаторов, дат истечения срока действия договора и суммы гарантийного депозита. Включите список просроченных счетов и просроченной дебиторской задолженности. Подготовьте отчет о движении денежных средств за 12 месяцев с разбивкой по месяцам.
Добавьте подробный график капитальных затрат за последние пять лет с указанием даты, стоимости, цели и подрядчика. Если имеются непогашенные обязательства, обеспеченные активами, укажите кредитора, остаток и срок погашения. Если применимо, предоставьте выписки по налогу на имущество, счета за коммунальные услуги и контракты на техническое обслуживание.
Чтобы соответствовать требованиям юридической экспертизы, продавец должен убедиться, что пакет документов отражает реальные финансовые показатели, а не прогнозы. Данные, проверенные третьей стороной, повышают доверие между участвующими юридическими лицами и снижают риски для обеих сторон.
Используйте стандартный контрольный список, чтобы убедиться, что в него включены все пункты. Это поможет упростить процесс проверки для юристов и бухгалтеров, работающих от имени потенциальных покупателей и институциональных инвесторов.
Подготовка договоров аренды и информационных листов для арендаторов
Изучите текущие условия аренды и убедитесь, что в них включены все дополнения и изменения. Каждый договор аренды должен отражать точные финансовые обязательства, срок действия, условия продления и любые предоставленные уступки.
- Убедитесь, что все подписи арендаторов присутствуют и имеют юридическую силу в соответствии с применимыми юрисдикционными требованиями.
- Убедитесь, что даты начала и окончания срока действия договора аренды соответствуют данным арендного списка.
- Подчеркните любые положения об эксклюзивности, разрешения на субаренду или права на досрочное расторжение договора.
- Если покупатель или кредитор требует, включите сертификаты об отступном, подписанные арендаторами и описывающие ключевые условия.
Создайте контрольный лист с информацией об арендаторе, включив в него следующие пункты:
- Название юридического лица арендатора и контактное лицо.
- Номер сьюта или блока, площадь и использование помещений.
- Базовая арендная плата, дополнительная арендная плата (CAM/налоги/страхование) и график повышения.
- Состояние гарантийного депозита и история платежей (включая просрочки или уступки).
- Улучшения, произведенные арендатором, или работы, выполненные за счет арендодателя.
Продавцу необходимо тщательно подготовить эту документацию, поскольку юридическая последовательность и финансовая прозрачность напрямую влияют на результаты проверки должной осмотрительности при передаче активов, связанных с приносящей доход недвижимостью. Четкий, проверенный контрольный список снижает риск возникновения споров или корректировок после продажи.
Сбор данных о зонировании, разрешениях и соблюдении экологических норм
Начните с запроса заверенного отчета о зонировании у местного органа планирования. Этот документ должен подтверждать текущую классификацию зонирования и раскрывать любые ограничения, которые могут повлиять на будущее использование или развитие помещений. Продавец должен включить этот документ в юридический пакет, предоставляемый потенциальным покупателям.
Контрольный список для проверки зонирования
Убедитесь, что в отчете отражены:
- текущее назначение использования и разрешенные виды деятельности
- Любые зарегистрированные отклонения или разрешения на условно разрешенный вид использования
- Предложения по перезонированию или муниципальные изменения
Затем соберите все разрешения на строительство и проживание, выданные на объект недвижимости. Покупатели будут ожидать доказательств того, что все улучшения были разрешены и проверены. Отсутствие разрешений может вызвать дополнительные запросы или задержки в проведении сделки.
Экологические и нормативные документы
Соберите данные о проведенной третьими сторонами первой фазе оценки состояния окружающей среды (ESA) и все последующие исследования второй фазы, если требовалось восстановление. Включите записи о соблюдении государственных и федеральных законов об охране окружающей среды, в частности, об опасных веществах, подземных резервуарах и контроле за стоком ливневых вод.
Организуйте документацию в хронологическом порядке и четко маркируйте файлы. Продавцу следует подготовить юридическую справку, в которой будут указаны все известные вопросы зонирования, нарушения правил или экологические инциденты. Это снизит юридические риски и ускорит проведение комплексной юридической экспертизы.
Корпоративные решения и документы, подтверждающие право продажи
Убедитесь, что компания, владеющая правом собственности на актив, официально разрешила предлагаемую продажу. Без надлежащего подтверждения полномочий закрытие сделки может быть отложено или признано недействительным.
Что необходимо подготовить продавцу
- Заверенная корпоративная резолюция руководящего органа (например, совета директоров или членов правления), одобряющая продажу актива.
- Документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего договор, например устав, операционное соглашение или документ о делегировании полномочий.
- Свидетельство о несудимости, подтверждающее, что лицо, подписывающее договор или контракт, уполномочено действовать от имени организации.
- Свидетельство о надлежащем статусе, выданное штатом регистрации или образования, датированное в течение 30 дней после закрытия сделки.
Контрольный список для юридических лиц, отчуждающих активы
- Убедитесь, что юридическое название организации точно соответствует названию, указанному в титуле.
- Получите и изучите руководящие документы организации, чтобы определить необходимые внутренние согласования.
- Разработайте и примите резолюцию, включающую:
- Описание продаваемого актива.
- Одобрение условий сделки.
- Назначение лица (лиц), уполномоченного (уполномоченных) подписывать все необходимые документы.
- Подпишите и датируйте резолюцию уполномоченной стороной, при необходимости заверив ее у нотариуса.
Этот пакет юридических документов подтверждает, что организация, продающая недвижимость, соблюдала надлежащие внутренние процедуры и что лица, действующие от ее имени, имеют на это законные полномочия. Эти документы необходимы для подтверждения сделки и защиты всех сторон, участвующих в продаже коммерческой недвижимости.
Организация планов зданий, обследований и отчетов об инспекции
Для начала соберите все архитектурные макеты, чертежи конструкций и механические чертежи в цифровом формате PDF, четко обозначив их по дате и редакции. Для каждого документа укажите имя ответственного инженера или архитектора и номер его лицензии, если применимо.
Геодезическая съемка и границы участка
Соберите самые последние межевые съемки, подписанные лицензированным геодезистом. Убедитесь, что каждая съемка включает в себя описание границ, сервитутов, посягательств и прав на проезжую часть. Если участок подвергался разделению на части, включите как исторические, так и обновленные съемки, чтобы избежать юридических разночтений. Эти документы помогут проверить, что именно передается между юридическими лицами.
Отчеты об инспекции и охране окружающей среды
Соберите все отчеты о проверке, проведенной третьей стороной: структурная целостность, кровля, работа систем отопления, вентиляции и кондиционирования, соответствие требованиям пожарной безопасности и доступности ADA. Включите оценки состояния окружающей среды по Фазе I и Фазе II, особенно для промышленных объектов. Продавцу нужно предоставить данные о выявленных нарушениях и дату их устранения. Отчеты, составленные более чем за 24 месяца, должны быть дополнены последним обновлением или подписанным заявлением об отсутствии существенных изменений.
Чтобы упростить процесс, ведите чек-лист, в котором указывается тип документа, орган, выдавший документ, дата документа и все необходимые последующие действия. Каждый файл должен храниться в централизованном, безопасном хранилище, доступном для уполномоченных сторон, чтобы свести к минимуму задержки и юридические риски при передаче прав собственности на недвижимость.