Мы арендовали у местных властей участок земли под автостоянку. На стоянке построили небольшое здание и зарегистрировали его как недвижимость. Это было сделано для того, чтобы иметь право первоочередного отказа от аренды. Здание до сих пор стоит, и кто-то хочет арендовать его под магазин. Если они сдадут здание в аренду, могут ли они заявить о расторжении договора аренды с нами, так как они нарушили порядок пользования участком?
В данном случае необходимо исходить из вида разрешенного использования участка и построенных на нем зданий («разрешенное использование»). Предположительно, разрешенное использование участка соответствует строго той цели, для которой он был предоставлен, то есть для организации автостоянки, если иное не определено договором аренды и подземными данными. Таким образом, если вам удастся стать владельцем построенного здания, вы должны исходить из того, что оно было изготовлено на основании административной лицензии. Его кадастр предназначен для обслуживания парковки после ее запуска, то есть (например, для размещения административного и технического персонала, охранников, вспомогательных помещений и т. д.).
В результате предоставление коммерческих помещений в здании вступает в противоречие с его VRI и VRI участков, предназначенных для автостоянок, а не для коммерческих помещений.
Однако это, как правило, не дает права на расторжение договора аренды и наложения ареста, если участок все еще используется по прямому назначению, т. е. для размещения автомобилей. До этого момента имеет место формальное нарушение, поскольку здание использует часть участка для парковки и, следовательно, использует эту часть не по назначению, создавая угрозу иска со стороны надзорного органа и владельца.
Однако судебная практика по данному вопросу складывается в основном в пользу собственника здания и подтверждает, что использование участка, в том числе эксплуатация здания, само по себе не свидетельствует о том, что участок используется не по целевому назначению. Отнесение к отдельным категориям земель и видам разрешенного использования (дело 305-АД14-5167, № А41-20594/14 решение Верховного суда РФ).
Согласно ст. 287 ГК РФ, обжалование прав на земельные участки, принадлежащие арендаторам или иным лицам, не являющимся их собственниками, в связи с ненадлежащим использованием участков этими лицами, в соответствии с причинами и основаниями.
Согласно статье 46 Земельного кодекса РФ, отказ от договора аренды осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены Гражданским кодексом РФ, а также по инициативе арендодателя, абзац 2 пункта 45 статьи 2 Земельного кодекса РФ, в частности, в случае использования участка не по целевому назначению, приведения участка в состояние, пригодное для использования Обязательство по переоборудованию не может быть выполнено в полном объеме. место его назначения.
Цивилизация также предусматривает общие основания для досрочного расторжения договоров аренды. В частности, ст. 619 ЗК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя он может быть досрочно расторгнут судом. пользования арендатора.
Закон не включает такие основания, как отчуждение кого-либо на арендованном участке, что привело бы к прекращению договора аренды. В остальном он противоречит статье 209 Гражданского кодекса РФ. Она определяет право собственника владеть, пользоваться и иметь в своем распоряжении имущество.
Иными словами, вы имеете право как сдавать, так и продавать помещение другому лицу. Соответствующие права арендатора переходят к нему в порядке, предусмотренном п. 1 и 3 ст. 552 ГК РФ, если это не противоречит условиям договора аренды.
Однако, чтобы избежать риска и исключить законность использования здания по заявленному назначению (магазин) и необходимость эксплуатации здания по более широкому назначению, а также необходимость, связанную с обслуживанием автостоянки, в условиях кризиса владельцу необходимо запросить изменение REI здания и его названия. Запасные части и услуги по техническому обслуживанию, а также продажа запасных частей.
Использование» не отождествляется с „ростом“.
Право аренды — одна из самых привлекательных инвестиций среди производителей недвижимости и, как правило, земельных ценных бумаг.
Основные принципы земельного законодательства требуют от землепользователей, в том числе и арендаторов, строгого соблюдения категорий участков и видов разрешенного использования. В первую очередь это относится к участкам, входящим в состав области или муниципалитета.
Земельный кодекс РФ расширяет возможность изъятия органов государственной власти из арендных правоотношений, если эти условия не нарушаются. Статья 46 Земельного кодекса предусматривает, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя, если в течение трех лет участок не используется для сельскохозяйственного производства или иного строительства по целевому назначению. Данное основание можно охарактеризовать как конкретный случай существенного нарушения договора аренды. Это является основанием для подачи жалобы в соответствии со статьей 22 Кодекса.
На практике суды часто «смешивают» эти понятия и под условием «неиспользования» понимают «неразбуривание» участка. Как следствие, неверная правовая характеристика.
В решении Верховного суда РФ от 14 марта 2017 г. 18-кг17-14 отмечено, что «использование участка в соответствии с его целевым и разрешенным использованием» и «своевременное использование (освоение) участка» — это разные понятия. В данном случае неосвоение участка не может рассматриваться как неиспользование в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Термин «освоение участка» означает подготовительный («нулевой») этап строительства, предшествующий получению градостроительных и технических условий, разработке строительных идей, проектной документации и началу непосредственного использования, профессиональным испытаниям (при необходимости) и получению разрешений на строительство (при необходимости).
Под «пользованием» следует понимать непосредственное использование участка в соответствии с условиями договора, градостроительной и строительной документацией в строгом соответствии с правовым статусом (т.е. фактический этап строительства).
Согласно концепции статьи 46 Земельного кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, этап освоения участка, предоставленного для строительства, завершается выдачей разрешения на строительство уполномоченным органом. С этого момента необходимо исчислять трехлетний срок пользования участком, который является основанием для прекращения арендных отношений.
В большинстве судебных актов, осуждающих арендные отношения, фиксируется, что арендатор в течение длительного времени и без объективных препятствий не получал разрешения на строительство, а также документально подтвержден факт отсутствия деятельности на участке. Растительность и кустарниковый покров находятся в неудовлетворительном состоянии 1.
Для многих судов не важен результат «использования» земли (наличие разрешения на строительство), а важно выполнение заемщиком действий, необходимых для его получения.
Так, в одном случае заемщик получил технические условия для подключения к центральному водопроводу. Все это — механические, геологические и экологические изыскания и замеры для эвакуации по договору. Как указано в приговоре уголовного суда, «суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик предпримет необходимые меры для развития сговора. Существенного нарушения условий договора аренды не имеется» (решение Московского районного суда не приводится), 4 февраля.
Аналогичная позиция была высказана Апелляционным судом Северной Белой области. Он указал, что «действия, направленные на получение разрешения на строительство на участке земли, были предприняты как предыдущим арендатором, так и новым арендатором в период с 2015 по 2019 год», что не является предметом ранней жалобы2.
В некоторых случаях суды буквально толкуют понятие «использование земельного участка по целевому назначению». Соответственно, суд указал, что «судя по поведению данного участка, на нем было размещено строительное оборудование, что подтверждает намерение арендатора использовать участок по назначению и удовлетворяет досудебную претензию истца». 3.
Таким образом, мы считаем, что ответственность в виде расторжения договора аренды бездействия в период неиспользования участка не должна квалифицироваться по статьям 45 и 46 Закона о земле.
Кроме того, судебная практика разрешает вопрос об определении срока, в течение которого арендатор должен пользоваться участком.
Согласно статье 42 Закона о земле, собственник земли и лица, не являющиеся собственником земельного участка, обязаны использовать земельный участок по целевому назначению способом, не наносящим вред окружающей среде, в том числе, земле как природному объекту, а также своевременно использовать земельный участок, если условия застройки предусмотрены договором исходили из этого.
Во многих судебных решениях трехлетний срок исчисляется строго с даты окончания договора аренды. Однако существуют, конечно, и другие позиции. Так, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу, что. «Сроки, в течение которых арендодатель обязан осуществлять застройку земельных участков, находящихся в аренде, администрацией не определены, поскольку на их отсутствие ссылается департамент». Следовательно, нет оснований полагать, что термин «освоение земельного участка» был опущен в 2016 году в связи с девятилетним сроком предоставления.
Поэтому неприемлемо объединять понятие «неосвоение» с понятием «неиспользование земельного участка в течение трех лет», поскольку последнее не относится к объединенному законодательству ИНТЕРК.
Общая цель, которую преследует арендодатель при досрочном расторжении договора аренды земли, — вернуть публичному собственнику участок, который был заброшен и не использовался по назначению в результате бездействия работников.
В то же время нельзя забывать о необходимости баланса государственных и частных интересов, поскольку земля, с одной стороны, является природным объектом и природным ресурсом и, следовательно, подлежит купле-продаже. Политические права.
Верховный суд неоднократно подчеркивал, что расторжение договора с важными последствиями для сторон, такими как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестным контрагентам, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а договор сохраняется5 . становятся риском для другой стороны.
На практике риск для контрагента связан с тем, что ни законодатель, ни судебная практика не содержат четкого (нераскрытого) перечня действий, которые необходимо предпринять для установления добросовестности арендатора в период освоения (использования) договора. Сюжет. Однако если правовой метод статьи 45 Земельного кодекса предполагает исчисление срока в три года с момента начала этапа землепользования, то это означает, что арендатор свободен в своих действиях в период освоения и в течение определенного времени. Может ли он длиться бесконечно? Исходя из позиции Верховного суда о необходимости соблюдения баланса частных и публичных интересов, такое утверждение представляется несправедливым.
Как в данном случае защищены права государственных органов?
Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса предусматривает, что в принципе договор аренды земельного участка, заключенный на срок более пяти лет, может быть расторгнут в середине срока по требованию арендодателя. По решению суда в случае существенного нарушения арендатором условий договора.
Поэтому расторжение договора аренды в данном случае должно происходить не со ссылкой на статьи 45 и 46 Земельного кодекса, а на общих гражданско-правовых основаниях.
В заключение следует отметить, что действующее законодательство и неоднозначная судебная практика требуют четкой интеграции понятийного механизма законодательства, а именно разграничения понятий «использование» земли и ее «эксплуатация». ‘. В противном случае будет очень сложно достичь баланса интересов договаривающихся сторон, и в большинстве случаев положение работника будет неустойчивым».
1 См. в частности, постановления Арбитражного суда Московского округа от 30 августа 2021 г. по делу А41-70644/2020 за номером Ф05-21687/2021 и от 9 декабря 2021 г. по делу А41-9676/2021 за номером Ф05-29024/2021.
2 Решение от 14 июля 2020 г. № Ф08-2997/2020 по делу А32-21612/2019.
3 Решение Арбитражного суда Волго-вятского округа от 17 июня 2022 г. № Ф01-1413/2022 Дело № А82-6475/2021.
4 Решение от 7 октября 2021 г., №. F10-4060/2021 по делу A84-6451/2020.
5 См. в частности, решение от 26 августа 2016 г., №. 309-ES16-10089 Дело A76-4474/2015 от 23 июня 2017 г., № 307-ES17-7469 в A52-2120/2016, 26 июня 2020 г., № 309-ES20-8626 Дело A07-15516/2019, 20 декабря 2021 г, № 308-ES21-23577 по делу A32-20603/2020.
Как рассчитывается арендная плата, если часть участка используется не по назначению
Компания арендовала у властей Москвы участок земли под производственную базу и склад. Позже выяснилось, что на арендованном участке также эксплуатируются автомобили. Департамент недвижимости города Москвы признал это нецелевым использованием и произвел перерасчет, как если бы весь участок использовался для торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Это решение было обосновано тремя пунктами, и арендатор впоследствии обжаловал его в Верховном суде.
В 1996 году АО «Кадош» заключило договор аренды с Московским земельным комитетом (правопреемник — Москомзем) на участок площадью 12 604 кв. м. Участок имел производственную базу и был передан в уставный капитал компании в результате приватизации в 1998 году.
Спустя почти 20 лет Госинспекция по недвижимости Москвы провела проверку участка и обнаружила, что одно из зданий используется под углеводный и автосервисный центры. Департамент недвижимости города назвал это нецелевым использованием участка, поскольку такое допускается на участках под торговлю, общепит и бытовое обслуживание, но не в том случае, когда на участке можно разместить производственную базу и склад.
Департамент потребовал доплатить разницу между уплаченной арендной платой и той, которую «Кадош» должен был бы заплатить, если бы весь участок использовался для торговли, питания и бытового обслуживания. За два с половиной года (с сентября 2016-го по февраль 2019-го) разница составила 10,8 млн рублей. Кадош отказался платить больше, поэтому служба обратилась в суд с иском о взыскании 10,8 млн рублей как неосновательного обогащения и взыскании выгоды за пользование чужими денежными средствами.
Злоупотребление.
Все три суда согласились с тем, что прачечная и станция технического обслуживания автомобилей должны рассматриваться как нецелевое использование арендованного участка. Поскольку участки не разделены на секции, то подсобные помещения должны рассчитываться исходя из всей их площади. Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП установлено, что арендная плата рассчитывается в процентах от стоимости участка в зависимости от вида разрешенного использования. Если таких видов больше, то арендная плата должна рассчитываться как максимальный процент — в данном случае процент участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, дошел до суда и соответствовал ведомственным требованиям. .
Арендатор не был удовлетворен таким результатом и обратился в Верховный суд. Заявитель обратил внимание судей на то, что на арендованном участке находится пять зданий — только одно из них используется под мойку и автосервис, что составляет 3 % от площади участка. Остальные четыре здания используются по прямому назначению — под склады. В таком случае, как следует из иска, истец может говорить о неосновательном обогащении и не может требовать более высокой цены за весь участок.
Для целей производства
Первым на конференции Экономического университета выступил пресс-секретарь компании «Кадош» Кирилл Иванов. По его мнению, нижестоящие суды допустили две ошибки — неправильно охарактеризовали и неправильно рассчитали. По утверждению департамента, он фактически взыскивает прибыль. Иванов утверждал, что говорить о неосновательном обогащении в данном случае невозможно. Однако, поскольку упущенная выгода должна быть соразмерна правонарушению, дополнительные платежи должны взыскиваться только за ту часть участка, которая использовалась не по назначению.
Когда пресс-секретарь закончил свое выступление, президент Ирина Грачева спросила адвоката о назначении спорного объекта при приватизации комплекса недвижимости. По словам Иванова, изначально в здании находилась углемойка. Поэтому в 1998 году оно было включено в утвержденный капитал компании.
— Как сегодня используются углепромывочные машины? Можно ли в ней мыть машины?
— Помещения сдаются в аренду. В частности, арендаторы используют склады для хранения запчастей и автомобилей. Они также предоставляют услуги прачечной для арендаторов этих автомобилей. Больше никто этими услугами не пользуется.
«Таким образом, это не нарушает договор». подытожил Иванов.
— С одной стороны, вы говорите, что используете очиститель карба в производственных целях (и не должны ничего доплачивать), а с другой стороны, вы говорите, что секция могла быть повреждена. Так какова же ваша позиция?
— Мы не оспариваем наличие в помещении машины для мойки древесного угля. Суд пришел к выводу, что этот вид деятельности не может быть основным.
Вспомогательная деятельность
Затем Грачева напомнила о февральском решении ИПК по делу «Пик-Индустрия» (№ A40-285960/2019). ИПК пришел к выводу, что арендатор участка не обязан использовать все здания для основного вида деятельности. Он пришел к выводу, что некоторые из них могут использоваться для вспомогательной деятельности. Самое главное, в этом разделе говорится, что может использоваться не более 25 % поверхности всего капитального оборудования. Если этот лимит соблюден, то говорить о нецелевом использовании и перерасчете арендной платы невозможно.
— Отличается ли ваша ситуация от ситуации в случае с «Пик-Индустрией»? — спросила Грачева.
— Нет, у нас ситуация аналогичная», — заверил судью Иванов, добавив, что площадь углеводов не превышает 25% от площади всего основного оборудования.
С этим не согласилась представитель департамента Александра Чернова.
Чтобы применить правило 25%, напомнила юрист, нужно сначала доказать, что объект используется для вспомогательных целей.
В этом нет никаких сомнений, заявила представитель ведомства. Вспомогательные объекты не могут использоваться без основного. В данном случае мойка для угля может использоваться отдельно». Кроме того, по словам Черновой, «Кадош» подавал эту углемойку неограниченному количеству людей.
— Где же доказательства? Подсудимый утверждает обратное.
— Ответчик не представил ни одного доказательства [в обоснование своей позиции].
— Кто должен доказывать причину лечения?
Тройка судей временно удалилась в покои, где по возвращении вынесла решение: отменить иск по трем пунктам и направить дело на новое рассмотрение в АСКП (№ А40-226119/2019).
Непоследовательная практика.
Такая ситуация часто встречается на территории бывших производственных зон Москвы, говорится в Федеральном рейтинге управляющих партнеров Земельно-правового бюро. Недвижимость, земля и строительство (споры) Группа Разрешение споров Группа Общая юрисдикция Группа Ритейл, FMCG, общепит Группа Арбитраж (средние и мелкие коммерческие разногласия: средний рынок) Группа Недвижимость, земля и строительство (консультации) Компания forth×Денис Литвинов: «о расположении производственных помещений на территории города Москвы. Строительство на участках, арендуемых городом по целевому назначению.
Размер арендной платы за эти участки напрямую зависит от стоимости подвального помещения, которая определяется с учетом вида разрешенного использования». При этом Литвинов отмечает, что стоимость земли под производственными помещениями по сговору зачастую ниже, чем стоимость земли, например, под торговлей, общепитом и бытовым обслуживанием.
Поэтому работникам выгодно не согласовывать формально вид разрешенного использования с фактическим. Таким образом они экономят на арендной плате. Однако департамент муниципального имущества квалифицирует эту экономию как неосновательное обогащение, которое к тому же требует взыскания в течение многих лет.
По словам Литвинова, практика рассмотрения подобных разногласий в наши дни неоднозначна. В некоторых случаях суд становился на сторону заемщика и в десятки раз больше полагался на сторону участка, который неправомерно использовал взысканную сумму (например, А40-188102/ 2019, № А40-139405/ 2019, № А40-138102/ 2019).
В противном случае, с другой стороны, суд взыскал неосновательное обогащение (например, № А40-188102/ 2019, № А40-139405/ 2019). В качестве обоснования они привели тот факт, что закон предусматривает использование всего участка по назначению, поэтому невозможно использовать только часть участка нежелательным образом.
В то же время практически одновременно на уровне Московского уголовного суда сложилась противоречивая практика. То есть нельзя сказать, что суд сначала сохранил позицию, а потом изменил ее», — делится своими наблюдениями Литвинов.
Что такое «категории участков»?
Это характер территории и правовой статус ее использования. Соблюдение этого режима регулируется законом.
Какие бывают категории земель (статья 7 Земельного кодекса РФ):.
Даже если земля находится в собственности, ее можно использовать только в соответствии с типом земли и видом разрешенного использования (RUI). Это то, что вы можете делать с землей. Например, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, и его можно использовать для садоводства и выращивания овощей. Однако строительство капитального жилья на нем больше не допускается.
Если земля используется не по назначению, ее могут обязать убрать, оштрафовать или заменить, в зависимости от характера правонарушения.
Индивидуальные предприниматели не могут применять режим НДПИ к аренде земли. Согласно закону № 422-ФЗ, доход от передачи права собственности на недвижимость (за исключением аренды жилья) не признается для целей налогообложения НДД. Земельный участок не может быть классифицирован как жилое помещение
Категории земель, предоставляемых для осуществления индивидуальной трудовой деятельности
Индивидуальные предприниматели — физические лица могут владеть только двумя категориями земель — «сельскохозяйственные земли» и «жилые земли». Более подробно эти две категории описаны ниже.
Земля в населенных пунктах.
Участки этой категории являются объектом планов по строительству многоэтажного жилья или частных домов с вспомогательным сельским хозяйством. В эту категорию также входят инженерные коммуникации, промышленные зоны, рекреационные зоны, техническая и транспортная инфраструктура. Развитие этих земель регулируется градостроительным постановлением.
На землях населенных пунктов (ИРИ для частного жилищного строительства или частного подсобного сельского хозяйства) можно возводить жилые дома высотой не более трех этажей. Однако для строительства объектов требуется согласие местных властей.
Сельскохозяйственные земли
Это территории за пределами населенных пунктов, используемые для сельскохозяйственного производства. К ним относятся дороги, коммуникации и водоемы.
В эту категорию входят территории ДАТСАС и садовых товариществ. Эти участки могут быть переоборудованы под застройку, если вид разрешенного использования (ВРИ) «для сельскохозяйственного производства» будет преобразован в «строительство Дакки». На участках могут быть построены дакские дома.
Методы, используемые для самозанятости
Теперь о главном: как самозанятые могут извлечь выгоду из этих участков.
Выращивание, хранение и переработка сельскохозяйственной продукции.
Дополнительные варианты: Продукция «Квадрата» может использоваться частными лицами, местными рынками или путем продажи на рынки. Правда, для продажи отдельным компаниям или ИП может потребоваться ветеринарный паспорт и сертификация продукции. О том, как его получить, более подробно рассказано в статье.
Индивидуальные предприниматели могут арендовать коттеджи, частные дома, квартиры и даже комнаты. Однако самостоятельные участки, фермы, гаражи или ванные комнаты сдавать в аренду нельзя, так как они относятся к нежилым помещениям. В соответствии с законом № 422-ФЗ доходы от передачи имущественных прав на имущество не признаются объектом налогообложения по ПСН.
Использование почвы для оказания услуг
Индивидуальные предприниматели могут, например, превратить гараж в шиномонтажную мастерскую. А также часть дома или однокомнатную квартиру. Если лес разрабатывается на арендованном участке, то индивидуальный предприниматель может создавать и продавать пиломатериалы, не регистрируясь в качестве ИП.
Однако такая сфера деятельности в каждом случае включает в себя личное использование без постоянного присутствия заказчика. Это связано с тем, что помещение для определенных видов деятельности должно соответствовать определенным условиям. Например, для работы с детьми — Санпин 2. 4. 4. 3172-14. Это соответствие контролируют Роспотребнадзор и СЭС. А индивидуальные предприниматели без частного бизнеса не могут получить разрешение.
Самозанятость предполагает небольшое производство. Это связано с тем, что плательщики НДП выращивают и продают собственную продукцию без наемных работников, а их годовой доход ограничен лимитом в 2,4 млн в год. Это означает, что достижение промышленных масштабов изначально ограничено законом
Категории земель, которые сложнее или невозможнее приобрести
Индивидуальные предприниматели не могут покупать участки или строить коммерческие объекты для получения прибыли.
Земли промышленности — территория для промышленных предприятий: заводов, фабрик, электростанций.
На территории особо охраняемых почв и объектов в природных парках, национальных парках, заказниках, медицинских и лечебных центрах производство на этих территориях запрещено. Строительство возможно только с разрешения властей.
Земли лесного фонда — территории, покрытые лесами, гарями, болотами и лесными дорогами. Эти территории используются для ведения лесного хозяйства. В лесном фонде можно строить только некапитальные рекреационные объекты и улучшать почвы.
В резерве почвы, озера, реки, все естественные и искусственные водоемы и их прибрежные зоны. Чтобы ими воспользоваться, необходимо подать заявку в Росреестр или местную администрацию. Другой вариант — стать собственником или взять участок в аренду и перевести его в определенную категорию.
На территории Водного фонда сложнее (или невозможно) перевести участки с особо охраняемым статусом и статусом почв Водного фонда.
Использование земли через самозахват: общая таблица
Описав категории земель, перейдем к более детальному рассмотрению того, как они используются. Эта часть регулируется самим видом разрешенного землепользования. Мы выбрали те, которые связаны с самозанятостью.
С видами разрешенного использования участков вы можете ознакомиться на сайте Росреестра. Чтобы получить информацию из Государственного земельного кадастра, необходимо в течение пяти дней подать онлайн-заявку. Стоимость услуги — от 150 рублей.
В Росреестре есть бесплатный сервис «Публичная карта земель», который помогает определить категории участков и виды разрешенного использования в режиме онлайн.
Категории участков определяются региональными властями. Чтобы предложить участок, необходимо подготовить соответствующее заявление, собрать документы (права на участок, регистрационный номер земли), подать его в Росреестр и ожидать решения.