Как снизить стоимость аренды коммерческого участка, если аренда по земельному кадастру составила 26 000 кв. м? При этом все расходы по оформлению участка были оплачены мной, а ущерб недопустим?
Аренда после пандемии: как платить меньше?
19. 06. 2020 Распечатать На этот вопрос каждый ответит сам — … «ущерб», а не „правовая грамотность“ и общее образование. Да, вы можете платить меньше.
Пандемия затронула многие малые предприятия. Даже если компании посчастливилось не обанкротиться, она может оказаться не в состоянии платить за помещение прежнюю сумму. Закон позволяет пострадавшим арендаторам требовать снижения арендной платы. Как именно это делается? Сейчас мы вам расскажем. После пандемии Ковид-19 многие организации были вынуждены приостановить ограничения, наложенные на арендуемые помещения. В то же время у арендаторов есть законные основания для снижения арендной платы, поскольку они не могут использовать арендуемое помещение. Такими основаниями являются, например, §§ 451-1, 614-4 и 328-2, ст. 98-ФЗ. Более того, в законодательство по этим вопросам уже внесены изменения (Федеральный закон 166-ФЗ от 08. 06. 2020).
Отметим, что Верховный суд РФ также высказался по этому поводу следующим образом. «Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. Аренда. В этом случае арендная плата взыскивается в размере, указанном в претензии в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ. 98-ФЗ, например, размер уменьшения арендной платы, как правило, может быть определен путем проявления должной осмотрительности» (Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения законов и мер законодательства Российской Федерации от апреля 2020 г. (Ковид-19) № 2) в новой Колонии Борьба с распространением инфекций, вызываемых
Почему вы платите больше, если можете платить меньше: топ-8
Саморегулируемая организация Ассоциации «Эксперты оценки» разработала методические рекомендации по определению рыночного размера арендной платы в условиях пандемии Covid-19, используя восемь возможных методов.
Методика корректировки на основе показателей финансово-экономической деятельности.
Предприятия арендуют недвижимость для получения дохода, который, в свою очередь, приносит прибыль. Адаптация, направленная на снижение доходов, может помочь достичь справедливого баланса рыночной арендной платы.
Как адаптировать складские операции
Ограничения на использование недвижимости при сохранении склада приводят к тому, что недвижимость не используется по назначению (например, торговая или офисная).
Методы корректировки в зависимости от количества занятых работников
Методы роста (возможности)
Арендаторы несут дополнительные расходы за предоставление удаленных (или альтернативных) офисов.
Метод затрат
Владелец недвижимости оплачивает стоимость обслуживания установки, независимо от срока аренды.
Метод сравнительного анализа
Методы исторических финансовых коэффициентов
Методы аналогичных скидок
Наибольшее значение имеет вопрос снижения арендной платы за недвижимость, поэтому данный раздел рынка требует детального изучения и расчета суммы потенциального снижения арендной платы в соответствии с вышеуказанными восемью методами путем выделения соответствующих категорий недвижимости. . Данный расчет был проведен для покупки московской недвижимости на 1 июня.
Диапазон цен в соответствии с методом расчета оказался очень значительным — от 15-20 % до 80 %. Самые низкие результаты в 15-20 % были получены благодаря подходу № 6 к сравнительному анализу и историческим экономическим процентам № 7. Это фундаментальные значения, на которые можно опираться при построении позиции на экономической основе.
От теории к практике
Приведенные в исследовании расчетные значения индексов отражают среднерыночные цены. Однако можно провести анализ и проектирование конкретного объекта недвижимости по конкретному договору аренды. В этом случае необходимо определить и учесть особенности договора, объекта, арендатора и арендодателя. Это может повлиять как на выбор показателей, используемых в расчете, так и на цену. Описанная методика подходит для оценки не только офисной недвижимости, но и торговой, а в некоторых случаях производственно-складской.
Чтобы определить рыночный размер снижения арендной платы в конкретной ситуации, лучше всего выбрать один из двух-трех методов расчета, учитывающих особенности конкретной ситуации. Полученные результаты могут гармонично сочетаться друг с другом, а окончательный результат может быть получен в результате получения среднего значения между полученными величинами.
Например, можно использовать данную методику для переговорного процесса между арендатором и собственником и разрешить их разногласия путем медиации, выбрав один или несколько подходов к расчету, согласованных обеими сторонами.
Также может быть подготовлено заключение специалиста с учетом правовой позиции одной из сторон, в соответствии со статьей 55.1 ГПК Трибунала по данной методике.
Ритейлер просит Верховный суд найти способ разрешить конфликт с владельцем недвижимости
Крупные непродовольственные ритейлеры, воюющие с владельцами недвижимости, которые не идут на уступки в условиях кризиса, решили использовать еще один шанс. Руководители ведущих сетей направили коллективное письмо в Верховный суд с требованием разобраться в дополнительных вопросах, связанных с договорами аренды.
Верховный суд РФ разрешил не платить за аренду
По мнению некоторых юристов, большинство разногласий, описанных ритейлерами, носят частный характер и могут быть разрешены в ходе судебного разбирательства. С другой стороны, ритейлеры считают, что эти споры могут стать затяжными, если Верховный суд не внесет ясность уже сейчас.
Основной вопрос, который поднимают ритейлеры в своей жалобе, касается пункта о праве стороны отказаться от договора, если она объективно теряет интерес к дальнейшему исполнению договора в связи с обязательным наличием достоинства.
Владельцы коммерческой недвижимости также опасались принимать эту норму. Об этом свидетельствует письмо Олега Войсеховского, генерального директора Российского совета торговых советов, адресованное Вячеславу Лебедеву перед пленумом Верховного суда. Господин Войсеховский заявил, что норма противоречит логике закона, принятого Госдумой. до 1 октября 2020 года.
В связи с возникшей неопределенностью собственники и арендаторы пытаются трактовать соответствующие положения законодательства в свою пользу. Это препятствует достижению договоренностей и быстрой стабилизации ситуации.
Ритейлер также призывает Председателя Верховного суда РФ разъяснить, как арендаторы могут защитить свои права, если арендодатель незаконно сдает помещение в аренду на срок, в течение которого помещение не может быть использовано. Или когда сторона вправе оценить и в одностороннем порядке определить упущенную объективную выгоду, по каким критериям оценивается упущенная объективная выгода.
Отсутствие единого толкования, особенно в отношении применения норм о расторжении договоров аренды в связи с невозможностью использования, неизбежно приводит к перегрузке судебной системы многочисленными судебными разбирательствами между ритейлерами и владельцами магазинов. Разъяснения полномочного представителя Верховного суда могут привести к четкому обоснованию признания сторонами новых и действующих норм права и переговорной позиции каждой из сторон.
В настоящее время отрасль характеризуется как «попасть в действительно хороший торговый центр можно только в том случае, если вы согласны с диктатурой собственника в договоре».
В статье использованы фотографии с сайта Freepik. com
Снижение арендной платы
При заключении договора между организацией (или индивидуальным предпринимателем) и компанией «Куми» в договоре содержится соглашение, согласно которому компания «Куми» «имеет право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае возникновения арендных отношений». Такой порядок определения размера арендной платы установлен с 2008 года.
Документ по вопросу: постановление Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 353 «Об утверждении порядка определения арендной платы, процессов, договорных условий и условий использования арендной платы, принадлежащей Ленинградской области, и определения земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. в Ленинградской области».
Стоимость аренды участков «относится к категории регулируемых цен, и органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе изменять ставки арендной платы, используемые для определения размера платежных обязательств по использованию земли». Новые ставки арендной платы вводятся в действие с момента вступления в силу соответствующего нормативного акта».
Как можно снизить арендную плату?
Прежде всего, если арендная плата правильно рассчитана в соответствии с договором, ее необходимо урегулировать.
Согласно пункту 2.1 решения, «расчет арендной платы за пользование участком производится по формуле: a = c x s x ki x kfi x kz x ku».
Некоторые договорные ставки могут применяться неправильно. Адвокаты по снижению арендной платы за землю могут пересчитать цену по договору. Если Куми применяет завышенные расценки, они могут обратиться в суд для снижения арендной платы.
Арбитраж для снижения арендной платы
Обращение в КУМИ с просьбой снизить размер арендной платы, заявление или иск не имеют силы. Режим сам по себе ничего не меняет. Чтобы законно уменьшить размер ежемесячной арендной платы, необходимо обратиться в Арбитражный суд.
Наш юрист Карпова Елена Владимировна занимается разногласиями в арбитраже при снижении арендной платы. Вот одно из решений (выдержка)
‘Истец: Общество с ограниченной ответственностью «Марианна» (адрес, ОГРН) — Ответчик: Муниципальное образование «Ленинградский муниципальный район» в лице Правления Ленинградского муниципального района (адрес) об обязании исполнить договор
США: Общество с ограниченной ответственностью «Марианна» (далее — Общество) по заявлению муниципального образования Ленинградский район в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Ленинградского района обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Ленобласти («Комиссия») о перерасчете арендной платы за период с 1 января 2013 года по 31 декабря 2013 года с учетом коэффициента вида деятельности арендатора (Квда), равного 2, в соответствии с договором. Наши представители в суде утверждали, что требования были удовлетворены в полном объеме. Мы ознакомились с материалами дела.
Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области вынес следующее решение
обязать орган местного самоуправления «Муниципальное образование Ленинградский район» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Ленинградского района произвести перерасчет арендной платы за период с 1 января 2013 года по 31 декабря 2013 года в рамках договора , учитывая, что коэффициент вида деятельности арендатора (Квда) равен 2. Взыскание с Комитета по управлению имуществом муниципального образования Ленинградский район в пользу общества с ограниченной ответственностью «Марианна» 46 000 рублей. Расходование государственных средств. Настоящее решение может быть обжаловано в арбитражный суд в составе трех человек в течение месяца со дня принятия решения».
Таким образом, в пользу истца было выиграно более 2 млн рублей.
Если вам нужна помощь, звоните нам.
Как снизить арендную плату за землю общего пользования
Юридический центр «Два М» предлагает услуги по снижению арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности.
Благодаря большому практическому опыту юристы «Два М» могут комплексно подойти к вопросу снижения арендной платы за государственную землю. Это означает, что могут быть учтены все факторы, влияющие на размер публичного права (в зависимости от местоположения публичного права и деталей публичного права). (нормативно-правовая база).
Точность расчетов арендной платы.
Государственный орган, владеющий земельным участком, может определить льготную ставку арендной платы, которая будет применяться к хозяйственной деятельности, осуществляемой арендатором на участке.
В Москве, например, арендная плата за участок, предназначенный для размещения большинства торговых объектов, составляет 1,5% от стоимости земли. Однако для некоторых объектов промышленного производства — технопарка «Склад», рекреационных объектов, объектов машиностроения, транспорта и других транспортных объектов — ставка аренды земли ниже. В некоторых случаях арендные платежи носят символический характер.
Следует понимать, что Департамент управления имуществом Московской области (и другие распорядители государственных земель) не применяют льготные ставки аренды по собственной инициативе. Для снижения арендной платы за участок арендатору необходимо обратиться в аккредитационный орган с соответствующим заявлением и документами, обосновывающими возможность применения льготной ставки.
Для отдельных видов деятельности (например, недропользование, трубопроводы, линии связи и т. д.) арендная плата применяется в отношении федеральных земель в соответствии со статьей 39.7 Кодекса Российской Федерации. Независимо от того, какой орган государственной власти является собственником участка, существует утвержденная методика расчета арендной платы за землю этого органа. Однако на практике многие региональные и местные органы власти не знают об этом положении Земельного кодекса, что приводит к завышению арендной платы.
В некоторых регионах России арендная плата за государственные участки рассчитывается с использованием нескольких компонентов специального типа.
Например, в Московской области при расчете арендной платы за землю учитывается категория, местоположение, площадь и вид деятельности участка, а также вид деятельности, осуществляемой на нем. Соответствующие ставки определяются различными нормативными актами, в том числе ежегодно устанавливаемыми регионом.
На практике местные администрации, выступающие в роли арендодателей, часто допускают ошибки при применении ставок арендной платы. В основном это связано с неправильным обозначением имущественных прав, которые арендаторы эксплуатируют на своих участках. Например, помещение для хранения промышленной продукции (неотъемлемая часть производственного комплекса) несправедливо квалифицируется государственными органами как самостоятельное торговое помещение, что приводит к повышению арендных ставок.
В некоторых случаях вместо текущего (низкого) Кд, установленного для зонирования определенных объектов (например, телекоммуникационных, досуговых и т.д.), применяется коэффициент (Кд) для вида деятельности, установленного для «других коммерческих объектов». . Судебная практика подтверждает, что подобные ошибки допускаются органами государственной власти в Ленинградской, Иркутской и других областях.
Такие ошибки часто приводят к многократному завышению арендной платы за землю и большим переплатам арендаторов.
Проверка расчетов арендной платы с помощью грамотного юриста может помочь выявить возможные ошибки и снизить размер арендной платы или вернуть переплату за последние три года (с учетом применения установленных законом) ограничений).
Если участок имеет статус «ограниченного оборота
На федеральном уровне установлены основные принципы определения арендной платы за землю, в соответствии с которыми определяется арендная плата за земли общего пользования на всей территории страны. Один из ключевых принципов заключается в том, что за землю, которая не может быть куплена из-за статуса ограниченного оборота, не может быть установлена арендная плата в размере, превышающем сумму земельного налога, которую заплатил бы купивший ее владелец.
Иными словами, если продажа или покупка земли ограничена (например, если она входит в зону строительства автомагистрали или иного транспортного объекта, либо находится в прибрежной зоне водоема), у арендатора есть все основания для Уменьшить размер арендной платы за землю до размера облагаемого налогом участка.
Юристы правового центра «Два М» удовлетворили один из исков (№ А41-91996/2019) в сфере оптимизации земельных платежей и разрешили снизить арендную плату за землю, расположенную в Московской области, в 2020 году. Годовая арендная плата за землю снижается более чем в пять раз в результате того, что администрация области рассчитывает размер земельного налога по региональной формуле.
Точность ИРИ текущего участка.
Корректировка видов разрешенного использования земельных участков часто может привести к значительному снижению арендной платы за землю.
ИРИ участков напрямую влияет на арендную плату, так как является основным расчетным фактором при оценке земли (как в Москве, так и во многих других регионах, арендная плата формируется из стоимости подвала). По мнению экспертов (например, в виде коэффициентов КД периферийных типов), арендная плата.
Неточности в ТРИ за счет участков могут быть указаны, если они не соответствуют назначению законно построенного объекта недвижимости или если их формулировка не определена в соответствии с действующей классификацией, что допускает иную интерпретацию.
ТАКОЙ «смешанный ТРИ», включающий в себя различные затраты (с точки зрения определения земельных платежей), в том числе по виду использования, которые не в полной мере осуществляются арендатором в своей финансовой деятельности, также может привести к завышенному ценообразованию.
Данная ситуация очень актуальна для Москвы, где участки, исторически арендованные под производство, были предоставлены под смешанные виды землепользования, включая торговлю и офисы вне производства. Последовательность заключается в многократном увеличении стоимости участка (многократно меньшем в случае с землей чисто производственного назначения) и, соответственно, в расчете арендной платы. Кроме того, такая ситуация может привести к включению недвижимости на участках в список основных средств, облагаемых налогом исходя из их подземной стоимости.
Изменение «радужной оболочки» участка с целью снижения арендной платы может быть целесообразным, если на участке расположены объекты различного назначения (например, производственные сооружения или торговые центры), а также объекты с предварительным разделением земли под разные объекты. Аналогично, если на участке есть неструктурированные участки, их можно выделить и установить «дешевую» арендную плату.
Наличие ошибок при определении кадастровой стоимости.
В регионах, где аренда земли рассчитывается на основе стоимости недр (например, в Москве), может помочь выявить и исправить методологические ошибки, часто допускаемые бюджетными учреждениями при определении кадастровой стоимости.
Например, в контексте государственной кадастровой оценки СБУ может отнести земельный участок к неправильной оценочной группе/подгруппе (часто из-за неоднозначности в представлении IRI участка). Это приведет к тому, что при расчете кадастровой стоимости земли в будущем будут применяться некорректные математические модели.
Такие ошибки в конечном итоге могут привести к завышению кадастровой стоимости земли, что, в свою очередь, приведет к завышению земельной ренты, от которой она зависит.
Наличие препятствий для использования участка.
В некоторых случаях у арендаторов могут возникнуть причины для прекращения выплаты арендной платы за участок и возврата уже внесенных платежей.
Такие причины могут возникнуть, если арендатор не может использовать помещение или его часть надлежащим образом по назначению. Например, арендатор лишен права начать строительство запланированного объекта из-за незаконного отказа государственного органа в выдаче разрешительного документа.
В рамках ведения земельного кадастра и градостроительства юристы «Дво М» выявляют все возможные и наиболее эффективные способы снижения бюджетной нагрузки, связанной с арендными и иными земельно-имущественными платежами, а также разрабатывают организацию и дорожную карту по их реализации.
Чтобы получить предложение о снижении арендной платы за ваш участок, оставьте заявку с указанием кадастрового номера.