Управление недвижимостью функционального уровня (один или несколько комплексов) обычно осуществляется профессиональными управляющими компаниями по поручению управляющих паевым капиталом на обычном уровне. При этом одновременно решаются сложные административные задачи и проблемы потребителей. В управлении недвижимостью можно выделить административный менеджмент, технический менеджмент и коммерческий менеджмент, а также маркетинговую функцию.
Административный менеджмент. Административный менеджмент предусматривает процедуры учета, систематизации и обработки денежных потоков и использования выделенной недвижимости, а также подготовку отчетов. То же самое относится и к выполнению управленческих инструкций на обычном уровне.
Основными функциями административного менеджмента, обеспечивающими эффективное получение прибыли, являются
Рассмотрим подробнее основные функции административного управления на уровне бизнеса. Одна из основных функций — расчеты с арендаторами. Согласно договору, арендатор (арендаторы) должен ежемесячно (или ежеквартально) перечислять на счет управляющей организации или собственника помещения арендную плату (квартплату). Платежи могут производиться наличными через банк, могут осуществляться путем выставления счета (инкассо) или счета-фактуры юридическому лицу. Администрация контролирует рассылку счетов, управляет сбором денег и ведет работу с должником по погашению задолженности. В этом случае могут применяться санкции, в зависимости от договора, прерывание услуг, расторжение договора или взыскание долга в судебном порядке.
Продолжение аренды помещения и его эксплуатационное назначение обеспечивается проверкой любых изменений в нежилом помещении сотрудника, проживающего в нем. Заключение или расторжение договора с пользователем связано с обменом информацией между пользователем и управляющей организацией. Информация проверяется на предмет условий исполнения обязательств, вытекающих из соответствующих административных услуг, договоров, сумм платежей, дат платежей, просрочек платежей, штрафов и т. д., по которым были записаны данные пользователя. Полученные данные могут быть использованы для анализа и разработки управленческой политики.
Наиболее важной функцией управления является стоимость услуг. В договоре с пользователем определяется объем предоставляемых услуг и их стоимость. На основании этого составляется оценка стоимости услуг и устанавливаются ежемесячные или ежеквартальные авансы для пользователей, включенных в взаиморасчеты. Ежегодно рассчитывается общая стоимость услуг для каждого пользователя и сравнивается с суммой полученного аванса. На этой основе рассчитывается окончательный баланс взаиморасчетов между управляющей организацией и авансами пользователей. В состав затрат включаются расходы на управление и средства управления. Для детального анализа показателей расходов они учитываются по видам расходов, типам помещений и видам имущества.
Результатом административного контроля является подготовка отчетов и их предоставление руководителям обычного уровня. Регулярно поддерживается техническая, финансовая, бухгалтерская отчетность по услугам компании, управляемым на бизнес-уровне. Периодичность отчетов определяется руководителем на обычном уровне. Например, еженедельно, ежемесячно и ежеквартально.
Технический менеджмент. Под техническим управлением понимается поддержание недвижимости в хорошем техническом состоянии, техническое обслуживание, внеплановый и плановый ремонт, обновление и реконструкция, а также техническое консультирование.
Техническое управление включает в себя: техническую поддержку, техническую поддержку, техническую поддержку, техническую поддержку, техническую поддержку, техническую поддержку, техническую поддержку, техническую поддержку, техническую поддержку.
Заявки жильцов на ремонт (жалобы жильцов) относятся к текущему обслуживанию. Жалобы жильцов и арендаторов (жильцов) на технические дефекты в помещениях или в коммунальных службах должны быть внимательно и внимательно выслушаны. Их причины должны быть немедленно устранены. Порядок рассмотрения жалоб зависит от условий договора с арендатором и типа недвижимости (жилая или нежилая).
В первую очередь проводится расследование проблемы, устанавливается ее причина и решается, кто будет оплачивать ремонт — арендатор или управляющая компания. Полученные результаты обсуждаются с арендатором, и принимается решение. За исключением коммунальных сетей (труб), ремонт внутри жилья производится за счет жильца. В некоторых случаях работы могут быть проведены и за счет виновника. Каким бы опрятным и аккуратным ни было жилье, при смене жильцов требуется ремонт.
По окончании срока действия договора или по просьбе арендатора освободить помещение техник по обслуживанию проводит осмотр помещения и проверяет его состояние. Результаты осмотра передаются в компетентную службу управляющей компании. Определяется объем работ, необходимых для приведения здания в первоначальное состояние. Работы выполняются за счет арендатора или собственными силами и передаются управляющей компании по акту до выезда арендатора. Если в договоре аренды не указано, что ремонт здания будет произведен после выезда арендатора, то ремонт в любом случае будет производиться за счет управляющей компании.
Договоры на техническое обслуживание заключаются для обеспечения работы технических систем и коммуникаций, а также для выполнения некоторых специализированных задач (например, уборка мусора или обслуживание кондиционеров). Это задачи по обслуживанию управляемой недвижимости, которые не могут быть выполнены управляющей организацией (у нее нет специалистов, оборудования или права на выполнение работ). Эти работы выполняются специализированным агентством на основании договора с управляющей компанией.
Перечень этих договоров формируется из принципов деятельности управляющей компании и ежегодно обновляется. К таким задачам могут относиться аварийные ситуации в высоковольтных сетях, требующие специального оборудования, специальной квалификации (вводный инструктаж), технически сложного оборудования и т. д. Компьютеры, охлаждение и т.д. Обслуживание технических систем, помещений, требующих регулярного планового ремонта.
Плановые ремонты поддерживаются в пригодном для постоянного функционирования состоянии в соответствии с правилами ремонта и обслуживания электроустановок, коммуникаций и других технических систем. Это может включать в себя плановый эстетический ремонт общественных мест, таких как подъезды, автобусы и т. д., системы отопления, водоснабжения и т. д. Графики и сметы плановых ремонтов составляются ежегодно.
Плановый ремонт также может проводиться по результатам технических осмотров и планироваться по мере необходимости. Например, сезонные работы по окраске фасадов могут планироваться не чаще одного раза в 5-10 лет. Однако возможны ситуации, когда установка подвергается внеплановому ремонту. Это связано с аварийными ситуациями, связанными с улучшением качества установки, регенерацией установки или техническим перераспределением установки (замена кабеля, усиление электропроводки более энергоемкого оборудования).
Эти ремонтные работы проводятся за счет управляющих организаций при условии, что инициатива по улучшению и преобразованию исходит от них. Если инициатива преобразования исходит от арендатора, то все работы проводятся за его счет. В этом случае ремонт становится коммерческим. Такой ремонт проводится в рамках отдельного договора с пользователем и за его счет. В конце договора согласовываются цель, график и стоимость работ. Работы могут выполняться как силами самой управляющей компании, так и с привлечением сторонней организации в рамках субподряда либо управляющей компании, либо арендатора. Оплата выполненных работ производится заказчиком (арендатором) после подписания акта приема-передачи или после включения их в арендную плату.
Коммерческое управление. Эффективность всей структуры управления недвижимостью определяется качеством конечного продукта — качеством ремонтных и эксплуатационных услуг и рентабельностью этой деятельности. Коммерческое управление является неотъемлемой частью общей системы оперативного управления в условиях рыночных отношений.
Обязанности коммерческого управления заключаются в следующем
Все это направлено на достижение оптимального соотношения между доходностью и риском для имущественного фонда в целом.
Значение права оперативного управления
Определение права оперативного управления включает в себя право владения, обладания и распоряжения имуществом собственника в соответствии с законом, в соответствии с заданием собственника, назначением объекта и целью деятельности фонда.
Собственник, являющийся учредителем проекта, имеет право передать право оперативного управления и отозвать свое имущество при условии, что в соответствии с его планами и намерениями будет выявлен случай нецелевого использования переданного имущества. В случае, если объект не соответствует утвержденному назначению, а также когда в нем больше нет необходимости. Государство имеет право передавать различные полномочия государственным органам.
Государство, получившее в пользование имущество, не может предоставлять его по своему усмотрению — сохраняется обязанность согласования намерений с основным собственником.
Доход от использования государственного имущества поступает от владельца бизнеса, и агентство не может получать доход самостоятельно.
Обязательная регистрация прав
Поскольку государственное или муниципальное учреждение перемещает имущество на праве оперативного управления, компания обязана зарегистрировать его в Росреестре. Общая основа единого государственного реестра включает в себя регистрацию всех случаев передачи имущества государственными органами или государствами, владеющими предприятиями.
Сделки, связанные с передачей имущества, регистрируются в базе данных в соответствии с законодательно установленными процедурами.
Процесс регистрации
Для регистрации права хозяйственного ведения компания выполняет определенные действия в следующем порядке.
Каталог документов для регистрации прав в едином реестре прав.
Процессы передачи прав собственности строго регламентированы, и их регистрация требует тщательного документального оформления.
На практике регистрация прав хозяйственного ведения подразумевает внесение в базу Росреестра записи о проведенной сделке и требует сбора следующих пакетов документов.
В видеоролике об управлении имуществом.
Порядок получения права оперативного управления определяется нормами законодательства Российской Федерации, а сама процедура возможна только с согласия государства в рамках осуществляемых нами разрешенных видов деятельности и обязательств.